주택임대차 보호법 개선 전세사기 및 깡통전세 예방(반드시 숙지하세요)

최근 부동산 가격 하락으로 전세 사기 또는 깡통 전세가 유행하고 있습니다. 11월 21일 법무부와 국토교통부는 전세 사기 및 깡통 전세를 방지하기 위핸 주택임대차 보호법 개선안을 발표하였습니다. 주택임대차 보호법 개선안에는 선순위 임차인 정보 및 체납정보 확인권 신설, 소액임차인의 최우선변제금 범위 확대 등의 내용이 있습니다. 지금부터 주택임대차 보호법 개선 내용에 대해 알아보겠습니다.

■주택임대차 보호법 개선 배경

①깡통 전세, 전세 사기 발생
②투명하지 못한 관리비 인상

최근 부동산 가격 하락으로 임차인이 보증금을 전부 회수하지 못하는 깡통전세 전세사기 피해가 확산되고 있습니다. 또한 임대인이 차임 대신 관리비를 근거 없이 올려받는 등 투명하지 못한 관리비 인상으로 주거비용 부담이 증가하고 있습니다. 이에 임차인의 보증금을 두텁게 보호하고 관리비 사항을 투명화하기 위한 표준계약서 개정 등의 주택임대차 보호법 개선내용을 발표하였습니다.

■주택임대차 보호법 개선 내용

①선순위 임차인 정보 확인권 신설

임차인이 되려는 자가 임대인에게 선순위 보증금 등 정보제공에 관환 동의를 요구할 수 있는 문언을 분명히 하고 임대인은 이에 대하여 반드시 동의할 것을 의무화 합니다

②체납정보 확인권 신설

임차인이 되려는 사람이 계약 체결 전에 임대인에 대해 납세증명서 제시를 요구할 수 있는 권한을 신설하였습니다. 납세증명서는 납부기한연장에 압류,매각의 유예액 등을 제외하고는 다른 체납액이 없음을 증명하는 것으로 인터넷으로도 발급이 쉽게 가능합니다. 다만 임대인의 입장에서 정당하게 거부할 수 있는 사유가 있을경우 거부 가능합니다.

③소액임차인 범위 및 최우선변제금 상향

전세보증금을 회수하지 못할 가능성이 높아지고 있어 소액임차인의 범위와 최우선변제금 상향 조정을 실시 하였습니다. 서울 같은 경우 우선변제를 받을수 있는 소액임차인의 범위를 1500만원 증대하여 1억 5천에서 1억 6천 5백으로 상향 조정 실시 하였습니다.

④임대인의 담보권 설정금지 특약 신설

임차인이 전입신고를 하기로 한 다음날까지 임대인이 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다는 조항과 위반시 임차인에게 해제,해지권과 손해배상청구권이 인정되는 점을 명시한 특약사항을 주택임대차표준계약서에 추가 하였습니다.

⑤관리비 항목 신설

기존 주택임대차 보호법 계약서에는 보증금, 차임 항목이 주를 이루고 관리비 항목이 없었으나, 관리비 항목을 신설함으로써 계약 체결 전에 관리비에 관해 당사자가 충분히 논의해서 결정하도록 유도하여 사전에 관리비 분쟁을 예방하려는 목적입니다.

⑥집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률

관리비를 근거 없이 청구할 수 없도록 하기 위해 일정 규모 이상의 집합건물 관리인에 대한 관리비 등 장부작성과 증빙자료보관 의무를 신설하여 주택임대차 보호법 표준규약에 관리비 세부 항목을 명시할 예정입니다. 해당 법률은 법안을 통과시키기 위해 현재 진행중에 있습니다.

■주택임대차 보호법 개정 기대효과

-선순위 임차인 정보 및 임대인의 체납사실 등을 확인하여 전세피해 예방
-최우선변제를 받을 수 있는 임차인의 범위 확대되어 소액임차인과 주거약자 보호 강화
-관리비 관련 분쟁 예방으로 임차인의 안정적 보증금 회수 기여

■주택임대차 보호법 시행은?

현재는 입법예고만 진행되었고 해당 기간 동안 다양한 의견을 수렴하여 시행령을 최종 개정안 확정후 법제처 심사 및 차관 국무회의를 거쳐 내년 초 법률안은 국회에 제출하고 시행령이 공포 및 시행될 예정입니다.

지금까지 전세사기 및 깡통전세 예방을 위한 주택임대차 보호법 개선 내용에 대하여 알아보았습니다.